Wil je geld lenen voor een bedrijfspand, maar weet je niet hoeveel je maximaal kunt lenen? Hoeveel je precies kunt lenen voor een bedrijfspand, hangt af van twee factoren.
1. Hoe gemakkelijk kun je iedere maand aan de aflossingsverplichting voldoen?
Kredietverstrekkers willen enige zekerheid dat jij iedere maand netjes de aflossing en rente op de lening voor een bedrijfspand betaalt. Om daarvan een risico inschatting te maken, berekenen zij jouw jaarlijkse vrije geldstromen in vergelijking tot de jaarlijkse betalingsverplichting van de zakelijke hyoptheek. Dat ratio wordt DSCR (Debt Service Coverage Ratio) genoemd. Als de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting €50.000 is, en de beschikbare geldstromen zijn €60.000, dan bedraagt de DSCR 1.2.
2. Hoe waardevast is het bedrijfspand?
Mocht je structureel niet meer aan de betalingsverplichtingen kunnen voldoen, bijvoorbeeld bij faillissement, dan kan de kredietverstrekker het pand invorderen en verkopen. De opbrengsten gebruiken ze om het openstaande hypotheekbedrag af te lossen. Bedrijfspanden zijn in de regel minder waardevast dan woonhuizen, waardoor je voor een bedrijfspand niet de gehele waarde van het pand kan lenen. Vastgoedfinanciers kunnen 70% – 80% van de waarde van een bedrijfspand financieren. Dat percentage wordt Loan to Value (LTV) genoemd.
Aflossingsverplichting en DSCR
Vastgoedfinanciers gebruiken de DSCR om een risico inschatting te maken van de hypotheekaanvraag. Een lage DSCR (rond 1.0x) betekent dat de vrije geldstroom van je bedrijf maar net genoeg zijn om de maandelijkse aflossing van de hypotheek te dragen.
De meeste vastgoedfinanciers hanteren een minimum van 1.00x – 1.20x DSCR.
Doorgaans geldt dat DSCR vereisten hoger zijn bij risicovoller vastgoed, zoals hotels, omdat hun inkomen sterk afhankelijk zijn van concurrentie, seizoensgevoeligheid en andere economische trends.
Hoe beter jouw vrije cashflow is in vergelijking met de hypotheekverplichting (DSCR), hoe betere rente en voorwaarde je krijgt bij jouw zakelijke hypotheekaanvraag.
DSCR vs. Loan-to-value
Naast DSCR is de loan-to-value (LTV) een van de belangrijkste ratio’s gedurende het aanvraagproces van jouw zakelijke hypotheek.
De twee hebben een sterke samenhang. In sommige gevallen heeft de hypotheekaanvraag een acceptabele LTV (bijv. 75%), maar komt de DSCR niet in de buurt van de criteria van de kredietverstrekker. In dat geval moet het leenbedrag verlaagd worden, zodat de hypotheek binnen de afbetalingscriteria komt. Dat kan óf door meer eigen geld in te brengen, óf een goedkoper pand aan te kopen.
Hoeveel geld lenen voor jouw bedrijfspand?
Je rente- en aflossingsverplichting mag niet groter zijn dan de vrije kasstroom (DSCR > 1.00x) van jouw bedrijf. Weten welk leenbedrag past bij de maandelijkse lasten? Reken het uit met onze calculator.
Daarnaast kan de hypotheek maximaal 80% bedragn van de waarde van het pand (LTV < 80%).
Voorbeeld DSCR – minimaal 1.00x
Een bedrijf heeft een jaarlijkse vrije geldstroom van €40.000. De jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van de hypotheek mag daardoor maximaal €40.000 per jaar (€3.750 per maand) bedragen.
Een snelle berekening met onze zakelijke hypotheek calculator wijst uit dat bij een maandelijkse aflossing van €3.750, je een maximale hypotheek van €595.000 kan krijgen
Voorbeeld LTV – maximaal 80%
Een ondernemer heeft een pand op het oog van €500.000. Met een maximale LTV van 80% kan hij maximaal €400.000 lenen. Er is een eigen inbreng benodigd van €100.000.
Bij een leenbedrag van €400.000 bedragen de maandelijkse rente- en aflossingsverplichting €2530,60 (of €30.367 op jaarbasis). De ondernemer kan met zijn vrije geldstroom de hypotheeklast goed dragen. De DSCR bedraagt namelijk 1,32.
Ook interessant:
Vergelijk hier aanbieders die commercieel vastgoed financieren