Een eigen bedrijfspand kopen kan een slimme investering zijn. Huren lijkt wellicht aangenamer, maar het betekent natuurlijk ook dat uitsluitend je huurbaas er rijker van wordt. Het aflossen van een hypotheek betekent dat er meer geld binnen je eigen onderneming blijft circuleren. De manieren waarop je een bedrijfspand kunt kopen, lopen uiteen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om dit als particulier te doen. We gaan in dit artikel in op verschillende facetten van de aankoop van een bedrijfspand.
Een zakelijk pand kopen is onlosmakelijk verbonden met het afsluiten van een hypotheek, tenzij je een paar ton in je binnenzak hebt zitten. Zo’n zakelijke hypotheek omvat de lening waarmee je de aankoop van het bedrijfspand financiert. Je wordt daarmee in staat gesteld om een bedrijfspand te kopen zonder eigen geld.
Een hypotheek afsluiten doe je bij een bank of een andere kredietverstrekker. De hoeveelheid geld die ze je willen lenen, hangt af van vier verschillende documenten die je dan allemaal moet overhandigen. Dit zijn…
- …de definitieve jaarrekening van het nieuwste boekjaar;
- …een aangifteformulier voor de inkomstenbelasting;
- …een prognose voor het eerstvolgende boekjaar;
- …een door een taxateur opgesteld taxatierapport voor het aan te schaffen bedrijfspand.
Dit zijn documenten die je als ondernemer niet zelf op kan stellen. Je hebt hier een boekhouder, een accountant of – in het geval van het taxatierapport – een taxateur voor nodig.
Je kunt rechtstreeks contact opnemen met een kredietverstrekker óf het spelen via een hypotheekadviseur. Laatstgenoemde heeft als voordeel dat hij of zij vaak in één keer meerdere kredietverstrekkers kan benaderen. De kans op de beste deal wordt daarmee mogelijk stukken groter.
Welke soorten bedrijfshypotheken zijn er?
We maken grofweg onderscheid tussen twee soorten hypotheken: de annuïteiten- en de lineaire hypotheek.
Een annuïteitenhypotheek werkt met een maandelijks bedrag voor het aflossen van de lening én een maandelijks bedrag voor de rentree daarbij hoort. Deze bedragen worden vooraf afgesproken en blijven daarna iedere maand gelijk, ongeacht marktontwikkelingen.
De lineaire hypotheek ziet er anders uit, omdat de te betalen rente hier wél daalt of stijgt – op basis van de markt. Kies dus voor een annuïteitenhypotheek wanneer de rente op dat moment gunstig staat en ga voor een lineaire hypotheek wanneer je denkt dat deze nog best ietsje lager kan.
Wanneer ben ik de nieuwe eigenaar van het bedrijfspand?
Je bent eigenaar van een koopwoning wanneer je je krabbel onder de daartoe bestemde overdrachtspapieren zet, maar in het geval van een bedrijfspand ligt dit ietsje anders. De aankoop van een bedrijfspand werkt namelijk met een mondelinge overeenkomst. Dat betekent simpelweg dat je al eigenaar bent wanneer je mondeling akkoord gaat met de aankoop. Pas dus op met wat je zegt tijdens een bezoek: voor je het weet ben je ongevraagd de nieuwe bezitter…
Het afsluiten van een zakelijke hypotheek is dus in zekere zin een afsluiting van het koopproces, hoewel je nog wel overdrachtsbelasting moet betalen. Deze belasting bedraagt zeven procent van het aankoopbedrag – en helaas: hij is niet aftrekbaar als kostenpost. Je krijgt echter wel te maken met investeringsaftrek: belastingvoordelen omdat je een investering doet.
Kan ik een bedrijfspand kopen als particulier?
Het kopen van een bedrijfspand kan – los van alle hypothecaire opties – op twee manieren: als particulier en als bedrijf. Koop je een bedrijfspand als individu? Dan ben jij de nieuwe eigenaar van het pand. Doe je dit namens het bedrijf? Dan wordt het bedrijf de nieuwe eigenaar.
Wat zijn de verschillen tussen de verschillende manieren van een bedrijfspand kopen?
Particulier
Kies je er, als directeur-grootdeelaanhouder (dga) van een bv, voor om het bedrijfspand te kopen? Hou er dan rekening mee dat dit gevolgen heeft voor je inkomstenbelasting.
De inkomens worden dan namelijk opgevat als resultaat uit overige werkzaamheden. Dat betekent dat ze vallen in box. Dit resulteert in een zogenoemde terbeschikkingstellingvrijstelling – een sterk Scrabble-woord – van twaalf procent. Je inkomen wordt uiteindelijk belast tegenover de progressieve inkomstenbelastingtarieven.
Verkoop je tussentijds je aandelen in de besloten vennootschap? Dan verhuist het bedrijfspand – in de ogen van de Belastingdienst – naar box 3. Je moet dan de zogenoemde stille reserves aftikken. We doelen daarmee op het verschil tussen de eigenlijke waarde en de boekwaarde van het pand.
Wanneer het pand eenmaal goed en wel in box 3 is beland, krijg je te maken met fictief rendement in plaats van een belasting over je daadwerkelijke opbrengsten. Dat kan voordeliger zijn, hoewel het wel afhangt van je verkoop- en huuropbrengsten.
Bv
De andere optie, een bedrijfspand kopen als bv, heeft eveneens zijn eigen voor- en nadelen. In dat geval worden eventuele huur- en verkoopopbrengsten belast door middel van de vennootschapsbelasting. De tarieven daarvoor schommelen een beetje rond de 25 procent.
Welke manier van kopen is voor mij handiger?
Het antwoord op deze vraag is compleet afhankelijk van je persoonlijke wensen en voorkeuren. Vele zaken komen hierbij kijken, zoals het de plannen die je met het pand hebt.
Het loont daarom om dit te overleggen met een boekhouder of accountant. Hij of zij kan je concreet vertellen welke optie voor jou het meest handig én – belangrijk – fiscaal voordelig zijn.
