Loan to Value (LTV) is een van de belangrijkste elementen tijdens het afsluiten van een hypotheek. Maar wat is het precies? Welke gevolgen heeft Loan to Value voor jouw hypotheek? En hoe hoog is de maximale Loan to Value gemiddeld?
Wie ooit een hypotheek heeft afgesloten, kent het reilen en zeilen dat bij zo’n onderneming komt kijken. Onderneming, ja. Want een hypotheek afsluiten is niet vanzelfsprekend en zéker als ondernemer word je op meerdere manieren getoetst: is deze zzp’er of mkb’er met zijn variërende inkomen wel in staat om een huis of bedrijfspand te kopen?
Bij zo’n toetsing komt van alles kijken, waaronder je winst- en verliesrekeningen van de afgelopen drie boekingsjaren, het inkomen van een eventuele partner die bij je intrekt en een al dan niet aanwezige BKR-registratie. Uiteindelijk rolt daar een maximaal af te nemen hypotheek uit waarmee je – hopelijk – jouw droomwoning of nieuwe bedrijfspand kunt financieren.
Loan to Value hypotheek voor koophuizen
Naast de hierboven genoemde elementen die de maximale hoogte van je hypotheek bepalen, speelt ook de marktwaarde van het te kopen huis een niet te versmaden rol. Je mag namelijk alléén een bedrag lenen ter hoogte van de marktwaarde van het huis dat je op het oog hebt.
Die marktwaarde is iets anders dan de vraagprijs. Hoewel het niet vaak voorkomt, kan het gebeuren dat een eigenaar bijvoorbeeld €400.000 voor zijn huis vraagt, terwijl de woning in werkelijkheid slechts €375.000 waard is. Je krijgt in zo’n geval maximaal een hypotheek van €375.000. De marktwaarde wordt in dat geval bepaald door een gecertificeerd taxateur die let op verschillende elementen, zoals de buurt en de bouwkundige staat van de woning.
Deze verhouding, die tussen de hoogte van de hypotheek en de marktwaarde van het huis, noemen we ook wel de Loan to Value – de LTV, voor ingewijden. Deze is ingesteld zodat je niet té veel leent en daardoor met torenhoge maandlasten komt te zitten.
Dus stel: de vraagprijs van het huis is €400.000 en een taxateur heeft bepaald dat de marktwaarde ook daadwerkelijk €400.000 is? Dan mag je €400.000 lenen bij een Loan to Value van 100 procent, niet geheel toevallig is dat anno nu ook de LTV bij een hypotheek.
In het verleden is dat weleens anders – en eigenlijk beter – geweest. In 2013 was de Loan to Value bij een hypotheek namelijk nog 105 procent van de marktwaarde. Wie toen een koophuis kocht van €400.000 kon dus €420.000 lenen: handig voor eventuele verbouwingen. Door de jaren heen is de Loan to Value telkens met één procent gedaald, tot in 2018 de 100 procent Loan to Value bij een hypotheek werd bereikt. Deze staat vandaag de dag nog steeds op 100 procent.
Loan to Value bij een hypotheek voor zakelijke panden
Waarom we zo lang doorzagen over de Loan to Value voor koophuizen? Omdat de Loan to Value voor zakelijke panden op deze manier het beste is uit te leggen. Het verbaast je waarschijnlijk niet dat deze er voor zakelijke objecten heel anders uitziet.
Er kunnen meerdere redenen ten grondslag liggen aan de eventuele aanschaf van een bedrijfspand. Het is misschien groter. Het levert je misschien, na verloop van tijd, geld op. Of misschien wil je wel gewoon je eigen kantoor bezitten in plaats van huren. Wat je reden ook is: een bedrijfspand financieren kan lastig zijn. Dat komt door het feit dat de LTV bij een hypotheek hier niet 100%, maar op 70% ligt. Gemiddeld genomen verstrekken banken en andere zakelijke kredietverstrekkers dus ongeveer 70% van de marktwaarde van het bedrijfspand. Dat is, zoals je inmiddels weet, de daadwerkelijke waarde van het gebouw.
Dus stel – je hebt een bedrijfspand van €300.000 op het oog. Dan verstrekken de meeste banken je slechts €210.000 aan zakelijke hypotheek – vanwege de 70 procent LTV bij deze hypotheek. De rest moet je zelf inleggen.
Een zakelijk pand financieren
Dat zelf bijleggen – dat is voor veel bedrijven nou net het probleem. Wie al enige tijd actief is, haalt dat wellicht zo uit z’n achterzak, maar de meeste MKB’ers hebben niet zomaar €90.000 op de plank liggen om de lage LTV voor de hypotheek te overbruggen. Mogelijkheden om een zakelijk pand te financieren zijn er echter wel. Zo gebruiken sommige bedrijven crowdfunding om aan het niet-hypothecaire deel te komen.
Zogenoemde overbruggingsfinancieringen zijn ook – bij gebrek aan een beter woord – populair. Deze leningen worden specifiek gebruikt voor investeringen in commercieel vastgoed waarbij de LTV op een hypotheek minder dan 100 procent is.
En dan is er nog het hypothecaire krediet. Dit is eveneens een lening die speciaal in het leven is geroepen voor situaties waarbij een lage LTV op een hypotheek geldt. Hij is zowel lineair als annuïtair af te lossen en af te sluiten voor tien tot twintig jaar. Je profiteert bovendien bij hypothecair krediet van een lagere rente dan bij reguliere zakelijke leningen.