Een eigen kantoor heeft vele voordelen. Je ontvangt er gemakkelijker gasten dan in je eigen huis, het staat professioneler en – belangrijk – het helpt je om werk en privé beter gescheiden te houden. Omdat zo’n eigen bedrijfspand voor veel ondernemers misschien nét een brug te ver is, bestaat er ook nog een handige tussenvorm. We doelen daarmee op een woning met bedrijfsruimte. Welke gevolgen dat heeft voor (de aanvraag van) een hypotheek voor een bedrijfswoning? Of moet je hiervoor een zakelijke lening aanvragen? Dat vertellen we je in dit artikel!
Woningen met een bijbehorend bedrijfspand komen voor in verschillende soorten en maten. Een winkel met daarboven een appartement is officieel een bedrijfswoning, maar een vrijstaand huis waaraan een compleet kantoor is gekoppeld, valt ook onder de noemer.
Beiden zijn, afhankelijk van de situatie, ideaal voor ondernemers die graag vanuit huis werken, maar wel een duidelijke scheidslijn met het privéleven willen behouden.
Wanneer spreken we van een woning met bedrijfsruimte?
Nu leven we in een tijd waarin we, al dan niet gedwongen door de pandemie, veel thuiswerken. Je zou dus zeggen dat iedereen momenteel wel een béétje beschikt over een woning met een bedrijfsruimte.
Zo simpel ligt het echter niet. Om te bepalen of dit daadwerkelijk het geval is, moet je allereerst kijken naar de grond waarop een woning staat. Die grond heeft namelijk een specifieke bestemming – en die bestemming is waarschijnlijk wonen. Is dat niet het geval? Dan spreken we per definitie al niet van een woning met bedrijfsruimte.
Dit doen we wél wanneer een woning beschikt over twee ingangen: één voor de leef- en één voor de werkomgeving.
We spreken ook van een bedrijfswoning wanneer er sprake is van bouwkundige splitsbaarheid. Dit is het geval wanneer de woning bestaat uit zowel een woon- als een bedrijfsdeel.
Hoe regel ik een hypotheek voor een bedrijfswoning?
Heb je een bedrijfswoning op het oog? Start dan met het aanvragen van een bedrijfswoninghypotheek. Een traject dat verschilt met de hypotheekaanvraag van zowel een particuliere als een zakelijke hypotheek – afhankelijk van de situatie.
Bedrijfswoning met twee ingangen
Het aanvragen van een hypotheek voor een bedrijfswoning is het makkelijkst wanneer het pand twee ingangen heeft: één voor het huis en één voor het kantoor. De Belastingdienst ziet dit namelijk als één geheel. Je mag dan kiezen of je het pand wilt financieren vanuit je privé-vermogen of door middel van een hypotheek voor een bedrijfswoning.
Bedrijfswoning met bouwkundige splitsbaarheid
De situatie wordt echter lastiger wanneer je gaat voor een bedrijfswoning met een bouwkundige splitsbaarheid. Het woondeel hiervan moet je financieren vanuit je privévermogen, dus met behulp van een standaardhypotheek. Het bedrijfsdeel is eventueel te betalen aan de hand van een hypotheek voor een bedrijfswoning – een zakelijke hypotheek voor een woonhuis, dus.
Het probleem is echter dat de scheiding tussen het woon- en het werkdeel meestal verre van fiftyfifty is. Het woondeel is meestal groter, hoewel dat natuurlijk ook niet altijd zo hoeft te zijn.
Je mag niet zelf aangeven welk deel van je woning is bedoeld voor privédoeleinden en welk deel vooral wordt gebruikt voor werk. Je hebt een taxateur nodig om te bepalen hoe deze verdeling er percentueel uitziet. Het rapport van deze taxateur bepaalt uiteindelijk welk deel je moet financieren met een particuliere hypotheek en voor welk deel je jezelf moet wenden tot een hypotheek voor een bedrijfswoning.
Hoe financier ik een bedrijfswoning vanuit mijn privévermogen?
Een bedrijfswoning vanuit je privévermogen financieren doe je door een standaardhypotheek aan te vragen. Dit kan bij een bank of een andere kredietverstrekker en eventueel via een hypotheekadviseur. Kredietverstrekkers kijken daarbij onder andere naar je bedrijfsinkomen van de afgelopen drie boekjaren om te bepalen wat de maximale hypotheek is die ze jou willen verstrekken. Je kunt op basis daarvan bepalen of dit bedrag toereikend genoeg is om de koop te realiseren.
Let op: het deel van de bedrijfswoning dat vanuit het privévermogen wordt gefinancierd, komt niet in aanmerking voor belastingaftrek. Het is tenslotte niet gefinancierd vanuit je bedrijf.
Daar staat wél weer tegenover dat je geen omzetbelasting betaalt bij een eventuele doorverkoop.
Hoe financier ik een bedrijfswoning vanuit mijn zakelijke vermogen?
Wil of moet je jouw pand financieren met een hypotheek voor een bedrijfswoning? Stap dan eveneens naar een bank of andere kredietverstrekker.
De hoeveel geld die ze je willen en kunnen lenen, is afhankelijk van verschillende documenten. Je maximale hypotheek wordt berekend aan de hand van de definitieve jaarrekening van het meest recente boekjaar, een aangifteformulier voor de inkomstenbelasting en een prognose voor het komende boekjaar. Het helpt om hierbij de diensten van je boekhouder of accountant in te schakelen.
Een voordeel van een financiering vanuit je zakelijke vermogen is dat de voorbelasting aftrekbaar is. Het is dan wél een voorwaarde dat je minstens dertig procent van je inkomen vergaard vanuit de bedrijfsruimte die bij de bedrijfswoning hoort. Dit percentage stijgt naar zeventig procent wanneer je, naast je bedrijfswoning, elders nog een ander kantoorpand hebt.
Hou er daarnaast rekening mee dat zakelijke hypotheekverstrekkers meestal niet voor de volle honderd procent financieren. Het restant moet je dan bijvoorbeeld inleven vanuit je zakelijke vermogen. Het is daarom slim om eerst een hypotheekadviseur in arm te nemen. Deze kan je ongetwijfeld meer vertellen over wat in jouw situatie de slimste stappen zijn.