Een bedrijfspand kopen kan een slimme investering zijn. Dat geldt voor zowel beleggers die het gebouw zelf willen gebruiken als investeerders die het pand op termijn weer willen verkopen of verhuren. Gebruik je het bedrijfspand zelf? Dan ben je minder kwijt aan maandelijkse kosten, omdat kantoorhuur betekent dat uitsluitend de huurbaas er rijker van wordt. Zet je het gebouw later zelf in de verhuur of de verkoop? Dan kan je daar een leuke winst aan overhouden. Maar voor het zover is, moet de boel natuurlijk eerst gefinancierd worden. Een vastgoedhypotheek afsluiten is dan onvermijdelijk…
…tenzij je zomaar een paar ton in je binnenzak hebt, natuurlijk. We gaan er voor het goede echter vanuit dat dit niet het geval is en dat je ergens moet aankloppen om de financiering van het pand rond te krijgen. Een vastgoedhypotheek helpt je hiermee.
Waar kan ik een vastgoedhypotheek afsluiten?
Een vastgoedhypotheek afsluiten doe je bij een bank of een andere kredietverstrekker. Voorbeelden hiervan zijn de ABN AMRO, de ING, Nationale Nederlanden en de Rabobank. Je kunt dit soort instanties zelf direct benaderen óf gebruikmaken van de diensten van een hypotheekadviseur. Het voordeel van zo’n adviseur is dat deze persoon vaak een goed beeld heeft van welke kredietverstrekker jou waarschijnlijk het aantrekkelijkste aanbod kan doen.
Je kunt ook gebruikmaken van onze handige vergelijkingspagina om je vastgoedhypotheek te berekenen. Een vastgoedhypotheek vergelijken doe je hier.
Wat heb ik nodig voor het afsluiten van een vastgoedhypotheek?
De hoeveelheid geld die de instantie bereid is je te lenen, hangt af van een aantal documenten die je de kredietverstrekker moet overhandigen. We onderscheiden de volgende paperassen:
- De definitieve jaarrekening van het meest recente boekjaar;
- Een aangifteformulier voor de inkomstenbelasting;
- Een prognose voor het eerstkomende boekjaar;
- Een taxatierapport voor het bedrijfspand dat je wilt kopen.
Deze documenten zijn niet allemaal zelf op te stellen. Jaarrekeningen en aangifteformulieren worden meestal vervaardigd door een boekhouder of accountant. Het taxatierapport kan alleen worden afgegeven door een benoemd taxateur.
Welke soorten vastgoedhypotheken zijn er?
We onderscheiden twee soorten vastsgoedhypotheken: de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.
De lineaire hypotheek is een variant waarbij de rente die je maandelijks betaalt afhankelijk is van de ontwikkelingen op de markt. Deze kan dus dalen, maar ook stijgen. Een annuïteitenhypotheek daarentegen werkt met vaste maandelijkse rentes, gebaseerd op de rente die op het moment van afsluiten geldt. Deze zet je op dat moment – soort van – vast voor een periode van bijvoorbeeld twintig jaar. Je betaalt dan twintig jaar maandelijks dezelfde rente.
Het is aan te raden om voor een annuïteitenhypotheek te gaan wanneer de hypotheekrente laag is. Kies voor een lineaire hypotheek waneer je denkt dat deze rente in de toekomst best nog eens verder kan dalen.
Wanneer ben ik officieel de eigenaar van een bedrijfspand?
Het bedrijfspand is van jou wanneer je een mondelinge overeenkomst hebt bereikt. Dat houdt dus eigenlijk in dat je jezelf al eigenaar mag noemen vanaf het moment dat je mondeling akkoord ging met de koop. Die situatie verschilt nogal met de aankoop van een woning: je bent dan pas eigenaar als je de bijbehorende overdrachtspapieren hebt ondertekend.
Dit houdt overigens niet in dat dan alle zaken zijn afgerond. Je moet ook hier de nodige papieren ondertekenen én je moet overdrachtsbelasting betalen. Deze bedraagt zeven procent van het uiteindelijke aankoopbedrag. En er is meer slecht nieuws, want hij is niet aftrekbaar als kostenpost. Helaas…
Zijn er situaties waarbij ik voor een vastgoedhypotheek niet bij een reguliere bank terecht kan?
Ja – die zijn er. De bank wilt vanzelfsprekend niet met je in zee wanneer jouw jaarrekeningen en prognoses ontoereikend zijn. Dat geldt ook voor situaties waarbij je helemaal geen jaarrekeningen kunt overleggen, bijvoorbeeld omdat je business pas net is begonnen. Maar er zijn meer situaties waarin je voor een vastgoedhypotheek niet naar een traditionele grootbank hoeft te stappen.
We doelen daarmee op de situatie waarin je een vastgoedobject koopt met als doel deze later te verhuren of te verkopen. Dat maakt je namelijk een belegger – en voor beleggers gelden andere regels. Traditionele banken financieren in zo’n geval vaak slechts een deel van het aankoopbedrag. Dit kan, afhankelijk van de kredietverstrekker in kwestie, tachtig, maar ook zestig of zelfs veertig procent zijn. Het resterende bedrag moet je dan zelf zien te financieren.
De reden hierachter zit hem veelal in het feit dat standaardbanken niet over de nodige kennis beschikken om een vastgoedhypotheek te verstrekken. Projecten waarbij vastgoed wordt aangekocht en weer wordt verkocht zijn namelijk vaak té complex voor banken met een brede dienstverlening. Deze vereisen namelijk vaak niet alleen een hypotheek voor de aankoop van het pand an sich, maar ook een lening voor vaak grootschalige verbouwingen.
Waar kan ik terecht voor een vastgoedhypotheek wanneer een reguliere bank me niet kan helpen?
De oplossing voor dit probleem bevindt zich in veel gevallen dichtbij. Hoewel ze je aan het loket in het gemiddelde bankfiliaal waarschijnlijk écht niet kunnen helpen, beschikken sommige traditionele grootbanken over een afdeling die hiertoe wél in staat is. De ING is daar een goed voorbeeld van: zij hebben een in vastgoedhypotheken gespecialiseerde afdeling genaamd ING Real Estate.
Andere, wat meer kleinschaligere instanties zijn wellicht ook beter in staat om je te helpen. We noemen kredietverstrekkers als Credion en RNHB. Deze organisaties beschikken allereerst over de benodigde kennis en zijn in theorie vaker in staat om maximale hypotheken voor vastgoedprojecten te verstrekken.
Het helpt daarbij wel wanneer je vooraf zoveel mogelijk informatie over je plannen kunt verstrekken. Zorg bijvoorbeeld voor een uitgebreid plan met daarin onder meer een draaiboek en alle kosten per ontwikkelingsfase. Een gestructureerde weergave van alle relevante informatie kan je kansen op een maximale hypotheek voor zakelijk vastgoed zomaar vergroten.