Vraag de gemiddelde boekhouder of je jouw kantoor beter kunt kopen of huren en we achten de kans groot dat hij of zij met klem het eerste adviseert. Daar valt natuurlijk iets voor te zeggen. Huren is in wezen ook geld weggooien, terwijl je die euro’s tijdens het aflossen van je hypotheek juist binnen je eigen onderneming houdt. Maar vergis je niet: bij een bedrijfspand kopen komen nogal wat zaken kijken. We proberen in dit artikel je kennis over het al dan niet investeren in een bedrijfspand bij te spijkeren.
Een bedrijfspand kopen begint natuurlijk allemaal met het vinden van een geschikt pand. Dat kun je doen met behulp van een makelaar, hoewel je ook zelf op jacht kunt gaan. Dat bespaart je tenslotte geld – en bovendien nemen websites als Funda In Business je al behoorlijk wat werk uit handen.
Nu is een bedrijfspand kopen voornamelijk een kwestie van gevoel. Jij moet er tenslotte een groot deel van je dag gaan doorbrengen. Toch is het verstandig om niet louter daarop af te gaan. Het verstand is in deze zin ook een belangrijke raadgever – en dus loont het om de nodige paperassen erop na te slaan.
Eén daarvan is het kadaster. Dit document vertelt je een aantal feiten over het pand dat je op het oog hebt, zoals de oppervlakte en het koopjaar van het perceel. Het kadaster kan interessante informatie over het bedrijfspand huisvesten. Goed – misschien staat er wel helemaal niets in, maar het kan nooit kwaad om het een en ander vooraf uit te sluiten. Het kadaster is toch openbaar en inzicht in de kadastrale gegevens vereist slechts een kleine vergoeding.
Het is daarnaast ook slim om na te gaan of er ooit eens bodemonderzoek is gedaan naar de grond waarop het bedrijfspand staat. Je wilt tenslotte niet naderhand te maken krijgen met bijvoorbeeld asbest.
Weet je zeker dat dit het bedrijfspand van je dromen is? Dan is het zaak om te starten met wellicht met spannendste element van een bedrijfspand kopen: het aanvragen van de hypotheek.
Hoe werkt het aanvragen van een hypotheek?
Een zakelijk pand kopen gaat eigenlijk niet zonder het afsluiten van een hypotheek. Een hypotheek – of een zakelijke hypotheek, moeten we eigenlijk zeggen – is de lening waarmee je de aankoop van het pand financiert. Dat maakt het ook mogelijk om een bedrijfspand te kopen zonder eigen geld. We gaan er voor het goede maar even vanuit dat je de kosten voor een bedrijfspand niet zomaar in je broekzak hebt zitten…
Voor je een zakelijke hypotheek aanvraagt, moet je eerst weten wat ongeveer de hoogte van deze lening wordt. Dat hangt af van je verdiensten tijdens het meest recente boekjaar. Je hebt daarvoor de volgende gegevens nodig:
- De definitieve jaarrekening van het meest recente boekjaar;
- Een aangifteformulier van de inkomstenbelasting;
- Een prognose voor het komende boekjaar;
- Een taxatierapport voor het aan te schaffen bedrijfspand – opgesteld door een taxateur.
Deze documenten kunnen ondernemers doorgaans niet zelf opstellen. Het aanvragen van een hypotheek vereist dus minstens één belletje naar de boekhouder of accountant.
Wanneer je deze gegevens aanlevert bij bijvoorbeeld een hypotheekadviseur, kan hij of zij namens jouw bedrijf verschillende kredietverstrekkers benaderen. Je komt dan te weten hoeveel zij bereid zijn jou te lenen en of dit genoeg is om je beoogde bedrijfspand te kopen.
Wat voor hypotheek kan ik afsluiten?
Zakelijke hypotheken bestaan in verschillende soorten en maten. De meest variabele factor daarbij is de looptijd. Deze komt gemiddeld neer op 25 jaar, maar kan dus ook korter of juist langer uitvallen.
We onderscheiden daarnaast twee soorten hypotheken: de annuïteiten- en de lineaire hypotheek. De annuïteitenhypotheek bestaat uit een x-bedrag per maand voor de aflossing van de lening en een x-bedrag per maand voor de bijbehorende rente. Beiden worden vooraf afgesproken en blijven vervolgens iedere maand gelijk, ongeacht wat ontwikkelingen in de markt doen.
De lineaire hypotheek verschilt doordat het bedrag voor de rente hier wél daalt of stijgt – afhankelijk ontwikkelingen in de markt. Het x-bedrag per maand voor de aflossing blijft gewoon gelijk.
Wat is overdrachtsbelasting en wanneer krijg ik ermee te maken?
Is de hypotheek rond? Dan ben je de nieuwe, trotse eigenaar van een bedrijfspand. De koopovereenkomst is, in het geval van de aankoop van een zakelijk pand, al eerder gesloten. In tegenstelling tot bij de hypotheek voor bijvoorbeeld een koopwoning geldt hier namelijk de mondelinge koopovereenkomst.
Wat nog wél moet gebeuren, is het betalen van de overdrachtsbelasting. Deze bedraagt zeven procent van het aankoopbedrag en is niet aftrekbaar als kostenpost. Het is daarentegen wél mogelijk om de overdrachtsbelasting op te tellen bij de waarde van de bedrijfsruimte. Zo kun je het met een omweg alsnog afschrijven.
Wat is investeringsaftrek en is dat voor mij interessant?
Het betalen van de overdrachtsbelasting kan in zekere zin een bittere pil zijn. Gelukkig staat daar tegenover dat je bij de koop van een bedrijfspand mogelijk recht hebt op een fenomeen genaamd investeringsaftrek.
Dit werkt in wezen simpel: je krijgt belastingvoordelen, omdat je een investering doet. De aftrek geldt wel uitsluitend voor de aankoopwaarde van het pand en niet over de grond. Die waarde wordt bepaald door een taxateur. Omdat je bij het aanvragen van een hypotheek ook al een taxatierapport moet overleggen, beschik je waarschijnlijk al over deze informatie.
Moet ik een bedrijfspand privé of zakelijk kopen?
De investeringsaftrek geldt overigens ook wanneer je zowel werkt als woont in je nieuwbakken bedrijfspand. Er gelden dan wel nét iets andere regels. Bekijk de website van de Belastingdienst om te bepalen welke op jouw situatie van toepassing zijn.
Dit insinueert dat er verschillen zijn tussen het privé óf zakelijk kopen van een bedrijfspand – en dat is ook zo. Koop je een pand als bv? Dan wordt het bedrijf de eigenaar van het pand. Betaal je het gebouw met privé-geld? Dan wordt jij als persoon de eigenaar. En dat heeft zowel fiscale voor- als nadelen. Raadpleeg je boekhouder of accountant voor advies.
Je ziet – er zitten veel haken en ogen aan een bedrijfspand kopen. Een bedrijfspand kopen kan desondanks een zeer waardevolle investering zijn. Vergelijk verschillende zakelijke hypotheken met elkaar om te bepalen of dit ook voor jou interessant is.