Investeren in vastgoed: het kan op verschillende, uiteenlopende manieren. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een object te kopen met het doel deze later weer te verhuren. Het kan ook zo zijn dat je jouw aangekochte pand het liefst zo snel mogelijk weer met winst de deur uit doet – én het is mogelijk dat je een compleet nieuwbouwproject uit de grond wil stampen. Alle voorbeelden hebben met elkaar gemeen dat ze projectfinanciering van vastgoed vereisen. Wat dat precies inhoudt en hoe je het realiseert? We vertellen het je hieronder.
Een relatief gebrekkig bedrijfspand kopen. De boel van binnen én buiten compleet transformeren. Het opnieuw ontwikkelde gebouw weer de markt op sturen – verkopen, dus.
Een winkelpand kopen. Het object opdelen in meerdere woningen voor studenten. Deze nieuwbakken woningen verhuren.
Een fabriekshal transformeren tot luxe woningen voor de oudere garde.
Zomaar twee voorbeelden van beleggingen die behoorlijk lucratief zijn – en dat niet alleen. Je lost er vaak ook nog een maatschappelijk probleem mee op.
Neem nu die tweede situatie. Er staan veel winkelpanden leeg, terwijl er een grote vraag naar (goedkope) woningen is. Als investeerder help je in zo’n geval dus jezelf, maar zeker ook een ander.
Er is alleen een probleem. Er is geld voor nodig. Véél geld. Zo’n transformatie vereist namelijk meer dan alleen de aankoop van een vastgoed object – en dát gaat al gepaard met behoorlijke bedragen.
Is het eenvoudig om een projectfinanciering van vastgoed te ontvangen?
De projectfinanciering van vastgoed is al met al een relatief complexe zaak. Dus nee – het is niet eenvoudig om dit voor elkaar te krijgen wanneer je de vereiste bedragen zelf niet kunt ophoesten.
Laten we vooropstellen: projectontwikkelaars die een dusdanig goedgevulde beurs hebben dat ze de financiering geheel zelfstandig voor elkaar kunnen krijgen, ervaren eigenlijk geen problemen. Het gedoe begint pas wanneer je dit geld niet hebt, maar je desondanks je project van de grond wil krijgen.
Laten we beginnen met kijken naar wat in dat geval het allereerste vereiste is: de hypotheek. Banken en andere kredietverstrekkers werken liever niet met investeerders die niet van plan zijn om het aan te schaffen pand zelf te betrekken. Deze beleggers krijgen dan ook maar maximaal tachtig procent van de benodigde hypotheek. En dat is in het gunstigste geval. Er zijn tal van voorbeelden van investeerders die slechts zestig of zelfs veertig procent aan hypotheek ontvingen. De rest moesten ze alsnog zelf bijleggen.
En dat is alleen nog maar de hypotheek. We hebben het nog niet eens gehad over de kosten die bij een grootscheepse verbouwing komen kijken. Samengevat: moeilijk, moeilijk, moeilijk.
Waar start ik met het vinden van de projectfinanciering van vastgoed?
Is het dan helemaal onmogelijk om de projectfinanciering van vastgoed voor elkaar te krijgen? Nee – dat zeker niet. Je moet gewoon weten waar je als belegger moet zijn.
Dat startpunt zou onder andere omstandigheden de bank zijn, maar zoals gezegd is de doorsnee kredietverstrekker niet al te happig op het werken met investeerders such as yourself.
Daar komt nog eens bij kijken dat reguliere banken meestal niet gespecialiseerd zijn in de financiering van – laten we zeggen – wat meer complexere projecten. Ze kunnen je wellicht helpen wanneer je een lening voor een bedrijfsauto wil afsluiten, maar niet aan een krediet voor de omdoping van een winkelpand, om maar wat te noemen.
Je bent daarom het beste af bij kredietverstrekkers die ook daadwerkelijk zijn gespecialiseerd in de ontwikkeling van vastgoed. En ja – die zijn er. Voorbeelden van dergelijke instanties zijn Domivest, de NIBC Bank en RNHB. Deze richten zich specifiek op panden die worden gekocht met verhuur in het achterhoofd. Ze kunnen je per definitie beter helpen dan een traditionele grootbank.
Dat betekent overigens niet dat je helemaal niets kunt met de ABN AMRO’s, ING’s en Rabobanken van deze wereld. Neem nu de ING. Die hebben hun eigen afdeling waarop ze wél gespecialiseerd zijn in de projectfinanciering van vastgoed. De afdeling heet in dit specifieke geval ING Real Estate. Je reguliere ING-filiaal kan je er ongetwijfeld naar doorverwijzen.
Hoe ziet het traject van projectfinanciering eruit?
Heb je een kredietverstrekker gevonden waarvan je denkt dat deze het ziet zitten in jouw plannen? Dan moet je er ook voor zorgen dat ze het – tja – zien zitten in jouw plannen.
Dat doe je door je plannen zo goed en zo duidelijk mogelijk te presenteren. Verzamel vooraf zoveel mogelijk informatie over het pand. Zorg dat je helder hebt hoe het project eruit komt te zien, wat de exacte planning is, welke investeringen waar naartoe gaan én wat het door jou verwachte rendement is. Verwerk dit in een waterdicht plan en voeg er een duidelijk draaiboek aan toe. Deze vertaling van je visie bepaalt uiteindelijk in hoeverre de kredietverstrekker meegaat in jouw plannen.
Lukt het je daadwerkelijk om je projectfinanciering van vastgoed rond te krijgen? Dan kun je aan de slag. En als het goed is, weet je precies hoe: dat staat tenslotte in je beknopte plan. Succes.