Het is momenteel geen beste tijd om de woningmarkt op te komen. Torenhoge bedragen hebben ervoor gezorgd dat de markt bijna volledig op slot zit. Zelfstandigen zonder personeel hebben het wat dat betreft helemáál moeilijk. Het is namelijk knap lastig om als startende zzp’er een koophuis te bemachtigen. Dat terwijl Nederland toch ruim één miljoen eenmanszaken telt… Onmogelijk is het echter nooit. We vertellen je in dit artikel alles wat je moet weten over een hypotheek berekenen als zzp’er.
Laten we maar direct met de deur in huis vallen: hypotheekverstrekkers zoals banken houden van zekerheid. De zekerheid van een vast inkomen, bijvoorbeeld. Een stabiel inkomen betekent, in hun ogen, dat een hypotheek structureel wordt afgelost en er zich géén problemen voordoen.
Dat is nu net iets wat een zzp’er meestal niet kan bieden. Zijn of haar inkomen is flexibel: het kan de ene maand torenhoog, maar de andere maand er-rug laag zijn. Dat hoeft verder niets te betekenen: je kunt een zzp-hypotheek mogelijk gewóón maandelijks aflossen. Maar de bank? Die kijkt er nét iets anders tegenaan – helaas… Je hypotheek berekenen als zzp’er is dus lastig.
Wat moet ik als zzp’er overhandigen bij het afsluiten van mijn hypotheek?
Het afsluiten van een zzp-hypotheek ziet er voor zelfstandigen zonder personeel dus tamelijk anders uit dan voor werknemers in loondienst. Laatstgenoemden overhandigen bij interesse in een huis namelijk gewóón hun loonstrook en jaaropgave in, zodat de bank kan zien op hoeveel hypotheek zij recht hebben. Aangezien je als zzp’er over geen van beiden geschikt, moet er dus uit een andere vijver worden gevist.
Een hypotheek berekenen als zzp’er wordt zodoende gedaan aan de hand van je netto inkomen: de winst uit je bedrijf. En niet van het meest recente kalenderjaar, maar van de meest recente drie kalenderjaren. Het gemiddelde daarvan is voor de hypotheekverstrekker jouw salaris – bij het gebrek aan een beter woord.
Voorbeeld van je hypotheek berekenen als zzp’er: je netto inkomen bedroeg in het jaar 2018 €30.000. In 2019 had je een positieve uitschieter en was de winst uit je bedrijf €50.000. In 2020 had je echter een terugval en verdiende je €25.000.
Het gemiddelde van deze drie bedragen is €35.000. Dit is het bedrag waar de hypotheekverstrekker mee gaat rekenen. Op basis hiervan komt daar uiteindelijk een maximale hypotheek uitrollen.
Informatie over bedrijfspanden vind je ook op onze website.
Jaaropgaven
Om aan te tonen dat je daadwerkelijk €30.000, €50.000 en €25.000 hebt verdiend, moet je een bestand overhandigen waarmee dit wordt bevestigd. Een zelf geïmproviseerd bestand helpt in dat geval niet; een door een boekhouder of accountant ondertekende jaaropgave doet dat wel. Je vindt de benodigde cijfers ook terug op je belastingaangiftes.
Wat moet ik doen als ik nog géén drie jaar zzp’er ben?
Het kan natuurlijk zo zijn dat jouw onderneming nog helemaal geen drie jaar bestaat. Je beschikt dan ook niet over drie jaaropgaven. Sommige hypotheekverstrekkers wijzen je dan de deur, waar anderen dit gebrek compenseren door cijfers van zogenoemde gebroken boekjaren meenemen.
Een hypotheek berekenen als zzp’er doen ze dan bijvoorbeeld door gebruik te maken van een onafhankelijk vastgesteld toetsinkomen. Dat is in wezen een soort prognose voor de ontbrekende jaren; een aanvulling op basis van eerdere resultaten. Het onafhankelijk vastgesteld toetsinkomen moet, zoals de naam al doet vermoeden, onafhankelijk worden opgesteld. Je hebt hiervoor een rekenexpert nodig. Deze kun je zelf óf via je hypotheekadviseur inschakelen.
Toegegeven – een hypotheek zzp zonder jaarcijfers afsluiten wordt lastig. Kredietverstrekkers zijn niet bepaald happig in het verstrekken van bedrijfshypotheken voor starters. Je kunt natuurlijk wel altijd proberen om een hypotheek voor je eenmanszaak te bemachtigen. Niet geschoten is tenslotte altijd mis.
Wat gebeurt er als ik ga samenwonen met een partner die wél in loondienst is?
Het klinkt een beetje gek, maar dat kan een soort van redding zijn. Hypotheekverstrekkers baseren de maximale zzp-hypotheek namelijk op het bedrag dat jullie samen verdienen. Heeft je partner een stabieler inkomen dan jij? Dan betekent dit dat je maximale hypotheek hoger uitvalt.
Wat kan ik als zzp’er doen om de kans op een hoge maximale hypotheek te vergroten?
Ben je vastberaden om als zelfstandige aan een koophuis te komen? Gebruik dan de volgende tips voor je aan het hypotheek berekenen als zzp’er begint.
Maak gebruik van een hypotheekadviseur
Een woning kopen is niet makkelijk – zeker niet als zzp’er. Schakel daarom en hypotheekadviseur in. Hij of zij loodst je door het lastige traject en geeft je daarbij meer tips dan wij hier kunnen doen. Hij of zij kent tenslotte de ins en outs.
Licht je boekhouder of accountant tijdig in
Heb je een boekhouder of accountant? Betrek deze dan bij het proces.
Dat heeft te maken met het volgende. De hypotheekverstrekker rekent, zoals je inmiddels weet, met een netto inkomen. Dat houdt in dat ze alle kostenposten aftrekken van wat er op je zakelijke rekening binnenkomt.
Gelukkig maar, want dat betekent dat je minder inkomstenbelasting betaalt. Maar als je op zoek bent naar een zo hoog mogelijke hypotheek, is het juist nadelig. Je omzet gaat hierdoor tenslotte omlaag – en dat betekent minder hypotheek als zzp’er.
Daarom – schakel je boekhouder of accountant in. Hij of zij kan wellicht een béétje schuiven met de kosten, zodat sommige posten toch niet onder zakelijke uitgaves vallen. Dat valt ook gewoon te billijken, want als jij je mobiele abonnement volledig op de zaak hebt gezet terwijl je deze in werkelijkheid voor slechts zestig procent zakelijk gebruikt, ben je in de ogen van de Belastingdienst alleszins eerlijk. Je betaalt dan meer inkomensbelasting, maar voor je maximale hypotheek kan zoiets ervoor zorgen dat je nét iets meer kunt lenen.
Maak gebruik van eigen geld
Heb je eigen geld? Gebruik het dan voor de aankoop van je huis. Stel: je koopt een huis van €300.000, maar je maximale hypotheek is €280.000. Wie €20.000 eigen geld heeft, kan dit verschil bijleggen. Zo voorkom je teleurstelling.
Maak zelf een prognose
Alle beetjes helpen om de hypotheekverstrekker te overtuigen van jouw kunnen als zzp’er. Zorg daarom voor een zo volledig mogelijke documentatie van je prestaties op zakelijk gebied. Documenten als officiële prognoses, jaarcijfers, inkomensverklaringen en pensioenoverzichten kunnen je wel degelijk helpen in je zoektocht naar een maximale hypotheek als zelfstandige en het hypotheek berekenen als zzp’er.