Het afsluiten van een hypotheek is voor veel ondernemers een grote uitdaging. In de meeste gevallen wil de bank je jaarcijfers van de afgelopen drie jaar zien. Dit kan voor startende ondernemers een klein probleempje zijn, want wellicht heb je die nog helemaal niet.
Gelukkig zijn er ook uitzonderingen op deze regel. Het aanvragen van een hypotheek voor ondernemers is mogelijk vanaf het moment dat je minimaal 12 maanden onderneemt.
Waar banken op letten bij je aanvraag
Een goede voorbereiding is het halve werk, en daarom is het belangrijk om te weten waar banken op letten. De bank let op vijf zaken bij het verstrekken van een hypotheek:
- Wat is de verwachting van de branche waarin je actief bent?
- Hoe staat het met je solvabiliteit en liquiditeit?
- Is er sprake van een gunstige prognose met voldoende opdrachten?
- Hoe snel kun je opnieuw in loondienst treden wanneer de situatie dat vereist?
- Wat is je (financiële) achtergrond?
Waar het eigenlijk om draait is dat jij de bank garanties kunt maken. Als de bank denkt dat jij een goede positie hebt als ondernemer binnen je markt, dan is de kans groot dat de bank met je mee wil denken over hypotheekmogelijkheden. Zorg er daarom voor dat je al deze vijf vragen kunt beantwoorden en je een solide plan klaar hebt.
Het is belangrijk dat je hiervoor je administratie op orde hebt; een zakelijke rekening en een goed boekhoudprogramma vormen hiervoor een goede basis.
De belangrijkste factoren: solvabiliteit en liquiditeit
Voor de bank zijn deze twee factoren als zzp’er het belangrijkste. De termen klinken misschien wat moeilijk maar dit is het niet.
Solvabiliteit laat zien in welke mate jij kunt voldoen aan je verplichtingen wanneer je bedrijf failliet gaat. Het gaat hier om wat je bezittingen en schulden zijn. Hierbij wordt er met name gekeken naar de middellange en lange termijn; denk aan of je schuldeisers hebt, een zakelijke lening, of andere langlopende verplichtingen.
Met een groot eigen vermogen stijgen je kansen om na tegenslagen je eventuele schulden af te blijven betalen. Met een klein eigen vermogen wordt die kans alweer stukken kleiner.
Liquiditeit geeft aan in welke mate je aan je betalingsverplichtingen kunt doen. De vraag is of je je bezittingen snel om kunt zetten in cash. Het feit dat je een groot vermogen hebt wil hier nog niets zeggen. Neem als voorbeeld het verhuren van vastgoed: je hebt dan een groot vermogen, maar je kunt inkomende facturen niet gaan betalen met geld dat vast zit in stenen.
Als zzp’er een grote buffer hebben op je spaarrekening is heel liquide en dus positief. Onverwachte grote kosten kun je zo direct betalen.
Gemiddeld inkomen berekenen
Als je al drie jaar of langer onderneemt heb je de mogelijkheid om je laatste drie jaarrekeningen te laten zien. Op basis hiervan berekent de bank vervolgens je gemiddelde inkomen. Er zijn verschillende methodes voor, maar de meest toegepaste methode is de volgende:
(1 x nettowinst jaar 1 + 2x nettowinst jaar 2 + 3x nettowinst jaar 3) / 6
Voorbeeldsom: (1x 29.500 + 2x 36.000 + 3x 34.600) / 6 = €34.166,16
Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten? Dan is je nettowinst uit het laatste jaar het maximale inkomen, ook als dit laatste jaar een lager inkomen telde dan het jaar daarvoor.
Hypotheek voor startende zzp’ers
Op 1 december 2016 is besloten dat ondernemers die minimaal een jaar ondernemen ook een hypotheek af kunnen sluiten met de NHG. Het is dan zaak om de bank te overtuigen dat je inkomen solide genoeg is om de hypotheek te blijven betalen en dat je toekomstperspectief en groeimogelijkheden gunstig zijn. Dit kun je onderbouwen door een deskundige een winstprognose op te laten stellen.
Verplicht: Inkomensverklaring Ondernemer
Vanaf 1 januari 2019 is het verplicht om een Inkomensverklaring Ondernemer aan te leveren. Deze verklaring kun je op laten stellen door ‘rekenexperts’. In het geval van een aanvraag voor een NHG hypotheek dien je een rekenexpert te kiezen die door hen is erkend.
De Inkomensverklaring bestaat uit een uitgebreide analyse van je onderneming over de afgelopen drie jaar, of korter indien je nog geen drie jaar onderneemt. Deze verklaring kan aangevuld worden met een prognose voor meer overtuigingskracht.
Verschillen tussen banken, doe een vergelijking.
Banken hebben hun eigen rekenmethodes, en daar waar de ene bank de prognose als maatstaf hanteert, gebruikt de ander deze als maximum. Iedere bank heeft hierin weer eigen voorwaarden en evalueert bepaalde cijfers op zijn eigen manier. Het is daarom zeker aan te raden als ondernemer om hypotheken te vergelijken.